Pracując w biurach projektów przez 15 lat, dobrze poznałam zagadnienie zmian istotnych do projektu budowlanego. Jest to praktycznie stały element projektowania, a właściwie realizacji inwestycji. Ponieważ najczęściej w trakcie budowy pojawiają się nowe pomysły lub nieoczekiwane problemy, które należy uwzględnić w projekcie. Zdarza się, że wymagają zatwierdzenia zamienną decyzją o pozwoleniu na budowę. Dotyczy to zarówno dużych obiektów, takich jak np.: oczyszczalnie ścieków czy metro warszawskie, ale również i tych mniejszych inwestycji jak domy jednorodzinne. I mimo różnic w skomplikowaniu obiektów to każdy przypadek należy indywidualnie rozpatrywać.

Zmiany istotne dotyczą inwestorów, którzy uzyskali pozwolenie na budowę swojego domu. Realizacja projektu rozpoczęta, ekipa na budowie, prace trwają….. Jednak po dłuższym zastanowieniu decydujesz się na wprowadzenie pewnych zmian do projektu. Nie wiesz jakich formalności i zgód wymagają modyfikacje oraz kto odpowiada za ich wprowadzenie.

Wyjaśnie:

  1. czym są zmiany istotne,
  2. kto i kiedy może je wprowadzić,
  3. jakich formalności, należy dopełnić.
Czym są zmiany istotne do projektu z punktu widzenia prawa budowlanego?

Przepisy budowlane określają zmiany do zatwierdzonego projektu „odstąpieniem od projektu budowlanego, który uzyskał pozwolenie na budowę”. Czyli: otrzymałeś/łaś pozwolenie na budowę swojego domu, minęły dwa tygodnie – decyzja jest prawomocna. W tym momencie, a nawet po rozpoczęciu budowy chcesz wprowadzić zmiany do projektu.

Są dwa rodzaje zmian: istotne i nieistotne.

Zmiany istotne to takie, które dotyczą:

  1.  projektu zagospodarowania terenu ( sytuacji) – np.: jest to przesunięcie budynku w terenie, zwiększenie powierzchni zabudowy budynku, dodanie nowego obiektu na działce;
  2. charakterystycznych parametrów budynku – szerokości, długości, wysokości oraz dodania lub rezygnacji z kondygnacji budynku;
  3. sposobu użytkowania obiektu – np.: w części domu jednorodzinnego planujemy otworzyć warsztat mechaniczny albo garaż zaadaptować na mieszkanie;
  4. niezgodności z planem miejscowym lub warunkami zabudowy.

Zmiany nieistotne są wtedy, gdy:

  1. nie przekraczają 2% wysokości, długości, szerokości budynku określonych w projekcie budowlanym;
  2. nie zwiększają obszaru oddziaływania obiektu na działki sąsiednie;
  3. nie wymagają uzgodnienia z rzeczoznawcą od zabezpieczeń przeciwpożarowych;
  4. nie naruszają przepisów techniczno-budowlanych.
A co w przypadku, gdy planujesz budować dom na podstawie zgłoszenia budowy?

Jeśli planujesz wprowadzić zmiany istotne do projektu budowlanego, który będzie wykonywany na podstawie zgłoszenia to musisz uzyskać pozwolenie na budowę dla całego zamierzenia budowlanego. Nie tylko, w zakresie zmian istotnych, jak to jest w przypadku decyzji na budowę.

Kto kwalifikuje zmiany?

Zawsze to projektant decyduje o rodzaju zmiany, czy jest istotna czy nieistotna.

W przypadku zmian istotnych, należy uzyskać zamienną decyzję o pozwoleniu na budowę.  Projektant opracowuje zamienny projekt budowlany w zakresie zmian. Na dokumentacji projektowej, która uzyskała pozwolenie na budowę nanosi zmiany, w kolorze czerwonym widocznym dla urzędnika. Urząd ma 65 dni roboczych na wydanie zamiennego pozwolenia lub wnosi sprzeciw. Musimy uwzględnić również czas na opracowanie dokumentacji oraz uzyskanie ewentualnych zamiennych uzgodnień i opinii.

Jest to procedura czasochłonna, dlatego warto dobrze przemyśleć swoje oczekiwania wcześniej i duże zmiany do projektu wprowadzać na etapie opracowywania projektu budowlanego. Nie zostawiać ważnych decyzji na później!

W przypadku zmian nieistotnych projektant jest zobowiązany zamieścić odpowiednie informacje ( rysunki i opis) w projekcie budowlanym.

Kiedy należy dopełnić formalności?

Zamienne pozwolenie na budowę, należy uzyskać przed rozpoczęciem budowy.

 

 


Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *