Jak odrolnić działkę?

Planujesz budowę domu. Jesteś właścicielem działki rolnej. Aby zrealizować swój plan musisz przekształcić grunt na cele inne niż rolne. Inaczej nie dostaniesz pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego. Procedura może być trudna do zrealizowania i bardzo czasochłonna.

Aby odrolnić działkę, należy przeprowadzić dwuetapową procedurę. Pierwszy etap to zmiana przeznaczenia gruntu, drugi wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.

ETAP I – ZMIANA PRZEZNACZENIA GRUNTU

Gdzie szukać informacji o przeznaczeniu gruntu, gdy planujesz odrolnić działkę?

1. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to podstawowy dokument prawa lokalnego, mówiący o przeznaczeniu nieruchomości w danym obszarze. Z planu miejscowego dowiesz się, czy działka jest budowlana, drogowa, rolna czy leśna. Wypis i wyrys z planu uzyskasz w lokalnym urzędzie/ starostwie.
2. Ewidencja gruntów i budynków. Wypis z rejestru gruntów określa przeznaczenie terenu oraz jego klasę. Im wyższa klasa tym trudniej przekształcić działkę.
3. W razie braku planu miejscowego, sposób zagospodarowania terenu określany jest w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Jak przekształcić działkę na cele nierolne?

Przepisy umożliwiają dwa warianty przekształcenia działki z rolnej na budowlaną. Pierwszy wariant, gdy w Twojej gminie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Drugi wariant, gdy planu nie ma.

Wariant 1 – Obowiązuje uchwalony plan miejscowy.

Chcąc przekształcić działkę na budowlaną, należy złożyć wniosek we właściwym urzędzie o wprowadzenie zmian w uchwalonym i obowiązującym planie miejscowym. Takie zmiany wprowadza rada gminy, która nie działa na wniosek inwestora ale z urzędu. Rada może uznać, że Twój wniosek jest niezasadny.

Wariant 2 – Brak planu miejscowego.

W przypadku braku planu miejscowego, przeznaczenie gruntu można zmienić jedynie występując o warunki zabudowy. Decyzja o warunkach zabudowy zmieniająca przeznaczenie nieruchomości może być wydana pod warunkiem spełnienia wszystkich punktów:

• co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji;
• teren ma dostęp do drogi publicznej;
• istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
• teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze albo jest objęty zgodą uzyskaną podczas sporządzania miejscowych planów;
• decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi (na przykład o ochronie gruntów rolnych i leśnych czy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami).

Uwaga!

Możliwe jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy działki, gdy jej grunty stanowią użytki rolne gorszych klas IV-VI. Również niektórych klas I-III położonych na terenach zwartej zabudowy (czyli w granicach administracyjnych miast).

ETAP II – WYŁĄCZENIE GRUNTU Z PRODUKCJI ROLNEJ

Kolejny krok to złożenie wniosku do starostwa o wyłączenie grunty z produkcji rolnej.

Kiedy trzeba uzyskać decyzję o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej?

Jest to konieczne w przypadku gruntów najbardziej wartościowych zaliczanych do klas I – III. Decyzja o wyłączeniu gruntu z produkcji należy do starosty. Może być odmowna.

Z produkcji rolnej można wyłączyć część działki – tę, którą planujemy zabudować. Jednak teren musi obejmować całość inwestycji, również obiekty, takie jak taras, dojazd, miejsca na gromadzenie odpadów czy miejsca postojowe. Ograniczenie powierzchni terenu przeznaczonego do wyłączenia z produkcji rolnej ma wpływ na wysokość ustawowych opłat.

Ostateczną decyzje o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej, należy dołączyć do wniosku o pozwolenie na budowę.

Wyłączenie gruntów z produkcji wymaga uiszczenia opłat. Jej wysokość jest określana na podstawie przepisów ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. W przypadku domów jednorodzinnych obowiązek opłaty nie dotyczy gruntów, których powierzchnia nie przekracza 0,05 ha.

Kiedy decyzja o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej nie jest potrzebna?

1. Grunty stanowiące użytki rolne małowartościowe, klas IV-VI – nie wymagają zgody starosty na wyłączenie z produkcji rolnej.
2. Grunty stanowiące użytki rolne klas I-III, jeżeli spełniają łącznie następujące warunki:

• co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy;
• są położone nie dalej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej;
• są zlokalizowane nie dalej niż 50 m od drogi publicznej;
• ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy kilka odrębnych części.

W pewnych przypadkach jest to procedura bardzo trudna do przeprowadzenia. Jeśli decydujesz się ją przeprowadzić przygotuj się, że nikt nie wie ile czasu ona zajmie.