PROJEKT TYPOWY DOMU JEDNORODZINNEGO – NA CZYM POLEGA ADAPTACJA PROJEKTU

Temat projektów typowych domów jednorodzinnych jest zawsze aktualny. Spotykam się bardzo często z sytuacjami, w których inwestorzy kupując projekt typowy uważają, że jest on wystarczający, aby złożyć go w urzędzie i uzyskać pozwolenie na budowę. Ich zdziwienie jest duże, kiedy dowiadują się, iż projekt jest niekompletny i muszą skontaktować się z uprawnionym architektem, w celu zlecenia ( czyli poniesienia dodatkowych kosztów) mu adaptacji kupionego gotowego projektu.

Kiedy kupujesz projekt typowy domu jednorodzinnego – to co tak naprawdę otrzymujesz i co możesz z tym zrobić?

Projekty typowe dostępne w internecie, wydają się inwestorom idealnym rozwiązaniem. Oferta projektów typowych jest ogromna, dostępna praktycznie od razu, a ceny bardzo atrakcyjne.

Pamiętaj – cena za projekt typowy domu podawana w internetowych katalogach, nie jest kwotą całkowitą za opracowanie dokumentacji projektowej, którą inwestor musi ponieść, chcąc uzyskać pozwolenie na budowę swojego domu.

Na początku opiszę jakie elementy składają się na Projekt Budowlany domu jednorodzinnego, a następnie co zawiera projekt typowy i co należy w nim uzupełnić.

Projekt Budowlany ( piszę o tym również tutaj), który składamy w urzędzie, musi być opracowany zgodnie z przepisami Prawa Budowlanego oraz Rozporządzeniem w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. 

Zawartość Projektu Budowlanego:

• Projekt Zagospodarowania Terenu lub Działki ( należy opracować na aktualnej mapie do celów projektowych)
• Projekt Architektoniczno – Budowlany
• Opinie, uzgodnienia, pozwolenia ( m.in. oryginał aktualnej mapy do celów projektowych, warunki zabudowy lub wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, uzgodnienia przyłączenia mediów do sieci miejskiej, uzgodnienie podłączenia działki do drogi publicznej), dokumenty formalne.

Zawartość Projektu Typowego:

• Projekt Architektoniczno – Budowlany

Projekt typowy zawiera dokumentację dotyczącą tylko budynku – domu jednorodzinnego. Forma, funkcja, konstrukcja, technologia budynku. Brakuje w nim Projektu Zagospodarowania Działki oraz części formalnej z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami. Kupiony projekt typowy, należy zaadaptować do konkretnej działki ( jej ukształtowania, lokalizacji, stron świata, itd), warunków zabudowy oraz ewentualnych zmian, które inwestor chce wprowadzić w projekcie.

Projekt typowy czyli projekt architektoniczno – budowlany zawiera ( jest to opisane na stronach katalogów domów typowych. Różne firmy i oferty mogą się między sobą różnić, jednak powinny spełniać wymagania przepisów prawa budowlanego w tym zakresie):

• projekt architektury ( część opisową – opis techniczny oraz część rysunkową: rzut fundamentów, rzuty parteru i wszystkich kondygnacji, rzut dachu, elewacje, charakterystyczne przekroje, wykaz stolarki okiennej i drzwiowej, zestawienie materiałowe, charakterystyczne detale)
• projekt konstrukcji ( część opisową – opis techniczny oraz część rysunkową: rzuty, przekroje, szczegóły i detale konstrukcji, wykaz elementów drewnianych oraz stali)
• projekt instalacji: elektrycznych, wodno-kanalizacyjnych, grzewczych, gazowych, wentylacyjnych ( część opisową – opis techniczny oraz część rysunkową: schematy instalacji elektrycznej i odgromowej, schematy instalacji wodno-kanalizacyjnej i ciepłej wody, schematy instalacji grzewczej, gazowej i wentylacyjnej)
• charakterystyka energetyczna
• kopię uprawnień projektantów, oświadczenie o sporządzeniu projektu zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz wiedzą techniczną

Adaptacja typowego projektu, polega na:

1. Weryfikacji oraz dostosowaniu typowego projektu do warunków zabudowy konkretnej działki oraz sprawdzenie zgodności z obowiązującymi przepisami budowlanymi.
2. Opracowaniu Projektu Zagospodarowania Działki – narysowanie budynku na mapie do celów projektowych razem z niezbędną infrastrukturą. Zaznaczenie powierzchni utwardzonych ( chodników, podjazdu, itd), powierzchni zielonych, dojazdu do drogi publicznej, narysowanie przyłączy, czyli podłączenia instalacji wewnętrznych budynku do miejskich sieci, itd. Projekty przyłączy opracowują uprawnieni projektanci odpowiednich branż. Jeśli nie ma możliwości przyłączenia obiektu do sieci miejskich, np. kanalizacji, należy zaprojektować na działce szambo (w przepisowych odległościach np. od domu, granic działki).
3. Weryfikacji projektu konstrukcji ze względu na posadowienie budynku, zgodnie z badaniami gruntowo-wodnymi terenu działki.
4. Jeśli inwestor planuje wprowadzić zmiany w projekcie, to architekt musi nanieść je w dokumentacji oraz potwierdzić własnym podpisem i numerem uprawnień projektowych.
5. Uzupełnieniu następujących dokumentów: aktualnej mapy do celów projektowych; decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania lub wypisu i wyrysu z planu miejscowego jeśli dla danego obszaru obowiązuje plan; badania gruntowo-wodne terenu działki oraz opinia geotechniczna; decyzja o odrolnieniu lub odlesieniu działki; potwierdzenie gestorów sieci na dostawy lub odbiór mediów; itd.
6. Adaptację opracowuje architekt z projektantami branżowymi, w zależności od indywidualnych uwarunkowań.

Inwestor sam może uzyskać ( np. warunki zabudowy, umowę z gestorami sieci) lub zlecić wykonanie dokumentów (np. opracowanie mapy przez geodetę). Są to stałe koszty, które trzeba ponieść niezależnie, czy jest to projekt typowy czy indywidualny.

Inwestor powinien liczyć się z kosztami dwa a nawet trzy raz większymi niż katalogowa cena projektu typowego domu jednorodzinnego.