Kupno działki pod budowę własnego domu to stresująca i kosztowna sprawa. Jakimi kryteriami się kierować? Od czego zacząć i jak przeprowadzić cały proces, krok po kroku, aby zakończyć go z sukcesem.
Okres jesienno-zimowy to bardzo dobry czas na szukanie działki. Niekorzystna pogoda, wilgoć, brak bujnej zieleni odkryją i pokarzą jak teren wygląda w prawdziwej odsłonie. Wybierając działkę pod budowę domu trzeba zachować trzeźwy osąd i stąpać twardo po ziemi. Na kupującego czycha wiele pułapek, które musi zweryfikować ze stanem faktycznym i prawnym przed jej zakupem.
Działka budowlana to teren przeznaczony pod budowę. Jej wielkość, kształt, dostęp do drogi publicznej, wyposażenie w infrastrukturę techniczną ( podłączenie do mediów) spełniają wymagania budynku, który ma powstać. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy określają rodzaj i warunki zabudowy, który może powstać na danej działce.
Jeśli jesteś na początku drogi do realizacji marzenia o własnym domu, a nie wiesz co zrobić i jak się do tego zabrać to po kolei, oto 3 KROKI:
- ODKRYWANIE SWOICH POTRZEB I OCZEKIWAŃ, TWORZENIE IDEALNEGO MIEJSCA;
- SZUKANIE DZIAŁKI, WIZJA LOKALNA;
- SPRAWY FORMALNE.
I. pierwszy etap to początek projektowania polegający na analizowaniu oraz zbieraniu informacji na temat własnych potrzeb związanych z przyszłym domem.
Stwórz listę potrzeb i oczekiwań. Spisz wszystkie cechy przyszłego domu, każdy najdrobniejszy i większy element, który przychodzi ci do głowy. Wszystko jest ważne.
Poszerzaj swoją wiedzę na temat wygody i funkcjonalności domów, która będzie odpowiednia dla ciebie.
Rozmawiaj z osobami, które mieszkają w domach – dowiedź się co ich zdaniem jest zaletą a co wadą.
Przeanalizuj swoje dotychczasowe miejsce zamieszkania, czego nie chcesz w przyszłym domu oraz bez czego nie wyobrażasz sobie szczęśliwego życia.
To bardzo ważny etap! Nie obawiaj się, że na początku nie wiesz czego chcesz. Warto poświęcić dużo czasu na odkrywanie swoich oczekiwań. Zazwyczaj dom buduje się raz w życiu, dlatego zachęcam do wnikliwego badania swoich potrzeb i podejmowania decyzji w zgodzie ze sobą.
Zadaj sobie następujące pytania, one pomogą wyjaśnić i określić Twoje założenia:
- dom w centrum miasta czy na obrzeżach miasta,
- budowa domu od zera czy remont lub przebudowa istniejącego budynku,
- jaka będzie wielkość działki,
- działka z istniejącymi drzewami czy pusta przestrzeń,
- jaka będzie powierzchnia domu,
- dom parterowy czy piętrowy,
- prosta minimalistyczna bryła czy tradycyjny dom w stylu „dworkowym”,
- czy będzie garaż,
- garaż wbudowany w bryłę domu czy wolnostojący,
- dach spadzisty czy płaski,
- wnętrze jasne, pełne słońca czy raczej uciekasz przed światłem i lepiej, żeby nie było go za dużo w domu.
Orientacja terenu względem stron świata pełni ważną funkcję w ustawieniu domu na działce. Nasłonecznienie oraz ruch słońca ma podstawowy wpływ na projekt domu, jego najbliższego otoczenia oraz rozplanowanie całego wnętrza.
II. Drugi etap to fizyczne szukanie działki, wizje lokalne oraz oglądanie terenu i sprawdzanie warunków lokalnych.
Sprawdź wielkość i kształt działki. Jeśli odpowiedziałeś sobie na powyższe pytania i określiłeś jaka będzie przybliżona wielkość domu to wiesz jakiej wielkości szukać działki.
Bardzo ważną cechą terenu jest usytuowanie względem stron świata. Aby w pełni korzystać z uroków domu konieczne jest jego prawidłowe ustawienie w terenie. Na komfortowe funkcjonowanie domowników ogromny wpływ ma nasłonecznienie pomieszczeń oraz jakość widoków z domu.
Na tym etapie jest kluczowe przeanalizowanie bezpośredniego sąsiedztwa z ewentualnym zlokalizowaniem budynku na działce:
- wielkość i kształt działki. Pamiętaj, że oprócz budynku na działce trzeba zaplanować miejsca postojowe, dojścia, śmietnik, taras, ogród, a tak że zapewnić przepisowe odległości od innych budynków lub urządzeń infrastruktury technicznej ( np.: przyłączy, studni, szamba, zbiornika na gaz płynny)
- wysokość sąsiednich budynków względem budowanego domu,
- istniejąca zieleń. Rosnące na działce drzewa mogą być bardzo przydatne jeśli będziesz chciał ukryć się w lecie przed słońcem i upałem, dlatego nie warto wycinać wszystkich drzew na działce.
- spadki i nachylenia terenu,
- odległość i dostęp do drogi publicznej,
- elementy znajdujące się na gruncie: słupy, kamienie, budynki. Ich usunięcie lub przesunięcie może być bardzo kosztowne i utrudnione.
- sprawdź, czy w sąsiedztwie znajdują się uciążliwe usługi lub produkcja rolna. Najwięcej dowiesz się w dzień powszedni.
Działka z wjazdem od północy pozwala na najkorzystniejsze zaprojektowanie układu pomieszczeń w domu.
W tym wariancie budynek może być zlokalizowany jak najbliżej drogi dojazdowej, czyli północnej strony. Dzięki takiemu układowi dom w naturalny sposób oddzieli ogród, tworząc go prywatnym i intymnym. Wejście ( furtka i drzwi wejściowe do domu) oraz wjazd ( brama wjazdowa i garażowa) do domu, garaż, pomieszczenia gospodarcze, schowek na sprzęt ogrodowy, kotłownia z pralnią – najlepiej umieścić od strony północnej lub wschodniej. Większość pomieszczeń gospodarczych nie musi być doświetlona światłem dziennym, ponieważ nie przebywamy tam długo w ciągu dnia. Północna część domu jest najchłodniejszą jego częścią oraz najbardziej narażoną na zimne wiatry.
Salon z tarasem, jadalnię, część reprezentacyjną najlepiej zlokalizować od południa i zachodu, w strefie najbardziej nasłonecznionej, gdzie ogród jest najobszerniejszy. Duże przeszklenia oraz szerokie drzwi tarasowe powiększą przestrzeń salonu o ogród. Jakość i komfort życia domowników wzrasta. Duże przeszklenia wychodzące na południe mogą powodować przegrzanie pomieszczeń podczas słonecznego lata. Dlatego dobrze zabezpieczać wnętrze przesłonami lub zasadzić drzewa liściaste osłaniające dom przed intensywnym słońcem. Zimą to darmowa energia słoneczna.
Jak zapewnić chłód w domu bez dodatkowej energii elektrycznej?
Pomieszczenia w części prywatnej ( sypialnie, pokoje dzieci, gabinety, biblioteki) mogą znajdować się od wschodu, południa lub zachodu. W zależności od naszych indywidualnych upodobań i potrzeb. Jeśli lubimy promienie wschodzącego słońca o poranku to wschodnia strona będzie idealna. Jeśli wolimy spać do południa, wtedy lepiej sypialnie umieścić od zachodu.
Warianty innych układów względem stron świata znajdziesz tutaj.
Jeśli nie jesteś pewien swojego osądu sytuacji to zaciągnij porady specjalisty – architekta, który podczas wizji lokalnej odpowie na twoje pytania i wątpliwości, podpowie najlepsze rozwiązanie.
III. Sprawy formalne.
Weryfikacja dokumentów oraz stanu prawnego jest niezbędna przed kupnem działki. W ten sposób dowiesz się, czy możesz wybudować wymarzony dom na wybranej działce. Stając się właścicielem terenu nie znaczy, że możesz wybudować co chcesz. Musisz dostosować się do przepisów budowlanych i lokalnych.
- Zapoznaj się z warunkami zabudowy na wybranej działce.
Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego
W urzędzie gminy w wydziale Architektury ( Urbanistyki i Planowania) dowiesz się, czy dla danego obszaru jest obowiązujący Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego.
Każdy ma prawo otrzymać wypis i wyrys z planu miejscowego. Z niego dowiemy się jakie jest przeznaczenie, sposób zagospodarowania i zabudowy terenu, który nas interesuje.
Występując z wnioskiem o wypis i wyrys z planu otrzymamy informacje np.: o minimalnej powierzchni działki, czy działka jest budowlana, pod jaki rodzaj zabudowy podlega, czy jest dopuszczalna zabudowa jednorodzinna ( wolnostojąca, bliźniacza, szeregowa), jaka jest możliwa maksymalna powierzchnia zabudowy działki oraz dopuszczalna powierzchnia utwardzona ( podjazd, chodnik/ dojście, taras).
Otrzymamy również wyrys czyli rysunek z fragmentem planu dotyczącym danej działki, który określi m.in. linię zabudowy, linie rozgraniczające teren ( np. wyznaczające linie działki drogowej z planowaną ulicą). Plan określa również, czy na danym terenie obowiązują obszary chronione.
Decyzja o warunkach zagospodarowania i zabudowy.
Jeśli nie ma obowiązującego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dla danego obszaru to możliwe jest uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania i zabudowy dla interesującej Was działki.
Każdy może złożyć wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla konkretnej działki. Aby tego dokonać nie jest potrzebny tytuł prawny do dysponowania daną nieruchomością.
Warunki zabudowy uzyskasz po złożeniu wniosku we właściwym urzędzie ( ze względu na lokalizacje inwestycji) miasta lub gminy.
Do wniosku należy dołączyć mapę zasadniczą z naniesionymi granicami terenu objętego wnioskiem oraz obszar oddziaływania planowanej inwestycji. Określić planowany sposób zagospodarowania terenu oraz rodzaj i wielkość projektowanego obiektu. W razie konieczności określić podłączenie budynku do miejskich sieci oraz dołączyć dokument potwierdzający możliwość takiego podłączenia.
2. Wypis z Księgi Wieczystej
Decydując się na kupno działki czy nieruchomości sprawdzenie księgi wieczystej to podstawowy krok.
Tu znajdziecie wszystkie niezbędne informacje. Księga wieczysta jest dokumentem jawnym, który pozwala sprawdzić kto jest właścicielem nieruchomości i jaki jest jej stan prawny.
Każdy może złożyć wniosek o wypis z księgi wieczystej.
Wniosek o wypis z księgi wieczystej możemy złożyć w Sądzie Rejonowym w Wydziale Ksiąg Wieczystych.
Możliwe jest bezpłatne przeglądanie w internecie księgi wieczystej wprowadzonej do systemu informatycznego. Link – Księgi wieczyste. Tu można również złożyć wniosek o wydanie wypisu. Po dokonaniu opłaty pobiera się wypis.
3. Dostęp do drogi publicznej.
Przed kupnem działki, należy sprawdzić czy posiada dostęp do drogi publicznej i czy nie przebiega ona przez teren prywatny. Dostęp do drogi jest konieczny, aby uzyskać zgodę urzędu na budowę domu. Informacje te uzyskamy z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub w urzędzie gminy lub miasta.
4. Dostęp do mediów ( gaz, elektryczność, kanalizacja, woda)
Należy sprawdzić, czy do działki wykonane są przyłącza lub czy jest możliwość podłączenia do mediów zewnętrznych ( prąd, kanalizacja, wodociąg, gaz). Jeśli nie ma dostępu do sieci wodociągowej, kanalizacji lub gazu, to należy przewidzieć dodatkową przestrzeń na działce na studnię, szambo lub zbiornik z gazem. Odległości studni, szamba czy zbiornika od domu, granic działki i siebie na wzajem są określone przepisami. Jeśli jest możliwość wykonania przyłączy, należy pamiętać i dowiedzieć się o dodatkowe koszty projektu oraz realizacji przyłączy.
5. Badania geotechniczne gruntu.
Kupując ziemię pod dom warto dowiedzieć się, czy w przeszłości teren ten nie miał innego przeznaczenia. Czy nie znajdziemy ukrytych pod ziemią: zasypanych zbiorników, obiektów budowlanych, starych fundamentów, zasypanego wysypiska śmieci i gruzu. Usunięcie tych elementów to dodatkowe i wysokie koszty.
Możesz zlecić wykonanie badań geotechnicznych, które potrzebne będą do projektu budowlanego.
0 komentarzy